Vì sao các Khối đế chung cư ngoài trung tâm ế ẩm?

Số lượng các block chung cư dày đặc, tỷ lệ diện tích thương mại của khối đế lớn, liên kết với vùng dân cư hiện hữu không có, đó là những nguyên nhân khiến diện tích nhiều khối đế thương mại chung cư ngoài trung tâm ở Hà Nội và TP HCM bị bỏ trống.

Theo đơn vị quản lý đầu tư bất động sản, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ vẫn tăng trưởng ổn định, song các khối đế thương mại chung cư ở khu vực ngoài trung tâm Hà Nôị, TP HCM đang gặp phải tình trạng để trống nhiều, không được phát triển hoặc tỷ lệ lấp đầy thấp. 

Lý do đầu tiên, theo các chuyên gia là đa số các chủ đầu tư của dự án khi phát triển chung cư cái họ quan tâm nhiều nhất là số lượng căn hộ bán ra thị trường để thu tiền về trên tổng diện tích đất. Tuy nhiên theo Quy định về xây dựng thì các tầng của khối đế ( đa phần từ 1-4 hoặc 1-5 ) phải dành diện tích để phục vụ cho các tiện ích của toà nhà như sinh hoạt chung và khu thương mại. Nếu cho rằng chủ đầu tư không có kinh nghiệm và chuyên môn trong việc phát triển bất động sản bán lẻ cũng chưa chuẩn xác vì cái đích chính và cái họ quan tâm nhất là dòng tiền chính từ bán sổ lượng căn hộ bên trên. Do đó, các đơn vị này chưa quan tâm hoặc khó để đưa một mô hình, ý tưởng bán lẻ phù hợp với quy mô, diện tích, đặc điểm của dự án và khu vực lân cận ngay từ giai đoạn đầu tư và bán hàng.

Lý do Thứ hai, với diện tích sàn trung bình khoảng vài nghìn m2, kết cấu kỹ thuật phụ thuộc vào khối chung cư bên trên, rất khó cho các nhà đầu tư có thể tìm và thỏa mãn điều kiện của các đơn vị điều hành bán lẻ, siêu thị. showroom để chuyển nhượng hoặc cho thuê toàn bộ diện tích. 

Lý do thứ ba, với các trung tâm thương mại lớn đòi hỏi nhiều nguồn lực và số lượng người dùng nhất định nên không thể làm nhiều điểm gần nhau trong một vài khu vực dân cư. Với số lượng dự án, toà nhà chung cư dày đặc, rất khó để các đơn vị vận hành sẵn có trong khu vực tiếp tục muốn mở thêm địa điểm mới trong phạm vi quá gần. 

Lý do thứ tư, các toà nhà chung cư muốn có diện tích đất sạch và giá hợp lý để đầu tư đa phần chọn các khu đất sạch xa khu dân cư hiện hữu hoặc việc kết nối với khu dân cư hiện hữu chủ yếu bằng các đường giao thông chứ không có dân cư cơ hữu trong khu vực đó. Nếu xét trên nhóm nhỏ mà không có dân cư cơ hữu liên kết trong khu vực đến các trung tâm thương mại tại khối đế của toà nhà thì chẳng khác nào mô hình tự cung tự cấp (tự cung cấp cho các khách hàng trong và trên toà nhà).

Theo thực tế có một vài chủ đầu tư đã cố chia nhỏ không gian bán lẻ thành những kios từ 15 m2 đến 20 m2 và cho thuê lâu dài thông qua hình thức bán lại cho người mua. Hoặc chuyển đổi sang mô hình officetel để bán cho nhiều người. Tuy nhiên, mô hình lại gặp nhiều bất cập chưa chuẩn hoá và khó có thể đạt được thành công như chủ đầu tư mong muốn vì mặt bằng bị chia nhỏ lẻ, được quản lý bởi các tiểu thương (nhiều màu sắc kinh tế) khác nhau và không có quy hoạch ngành hàng, hình ảnh, ý tưởng và quản lý chặt chẽ...

"Đơn vị tư vấn cho thuê hoặc quản lý vận hành khó có thể thương lượng với các chủ kios khác nhau để đưa ra một chiến lược thống nhất. Giải pháp chỉ có thể là có một bên đứng ra mua lại và tạo ra một chiến lược rõ ràng chuyên biệt mang tính liên kết cho tất cả kios, như vậy mới giải được bài toán lấp đầy".

Thực tế có nhiều giải pháp khả thi cho tình hình ứ đọng nguồn cung hiện tại của các khối đế. Chủ đầu tư đừng nên vội kỳ vọng tiền thuê cao, mà hãy chú trọng cung cấp tiện ích cho cư dân. "Một số trung tâm thương mại sau khi được cải tạo và nâng cấp đã ghi nhận hiệu suất hoạt động cải thiện nhờ vào diện mạo mới cùng với danh mục khách thuê được định vị theo từng nhóm ngành hiệu quả hơn".

Các chuyên gia cũng gợi ý chuyển đổi mục đích sử dụng của khối đế thương mại, tùy theo vị trí mà các chủ đầu tư có thể cải tạo khối đế theo nhu cầu của cư dân hay khu vực xung quanh. Ví dụ, các khối đế trung tâm có thể trở thành không gian văn phòng coworking hay không gian bán lẻ trải nghiệm dành riêng cho việc trưng bày sản phẩm. Bên cạnh đó, sự tăng trưởng mạnh mẽ của các công ty thương mại điện tử và công nghệ thúc đẩy nhu cầu cho các loại bất động sản mới, như trung tâm dữ liệu và điểm giao hàng chặng cuối. 

Theo các chuyên gia, trước năm 2016, các đơn vị điều hành bán lẻ luôn xem xét ưu tiên những thương hiệu bán lẻ lớn như là nguồn khách thuê chủ chốt, làm tăng giá trị cho dự án. Hiện nay, các mô hình bán lẻ của các doanh nghiệp có tên tuổi đã không còn phù hợp mà đã có sự chuyển dịch rõ rệt sang các lĩnh vực đông người 'phi bán lẻ' (như trung tâm fitness, coworking, giáo dục...). Nhờ sự linh hoạt mô hình dịch vụ này mà một số toà nhà có tỷ lệ việc lấp đầy diện tích ở các tầng cao hơn cho dù có vị trí khuất hơn trong trung tâm. Do đó, theo đơn vị nghiên cứu, đầu tư không gian "phi truyền thống" cho những diện tích bán lẻ trống chính là món đầu tư lâu dài.

"Chúng tôi dự đoán đây sẽ là một trong những xu hướng chính trong mười năm tới, các khối đế thương mại trên toàn thành phố sẽ cần phải định vị lại để duy trì sự hấp dẫn trong lĩnh vực năng động này", các chuyên gia cho rằng các chủ đầu tư nếu thất bại trong việc thích ứng với thị trường chắc chắn sẽ dẫn đến tỷ lệ diện tích trống cao. 

Nguồn. 

Các chuyên gia phân tích cho thuê thương mại


Các tin tức liên quan khác